? 本次评级为委托评级，中诚信国际及其评估人员与评级委托方、评级对象不存在任何其他影响本次评级行为独立、

  ? 本次评级依据评级对象提供或已经正式对外公布的信息，以及其他根据监管规定收集的信息，中诚信国际按照相

  关性、及时性、可靠性的原则对评级信息进行审慎分析，但中诚信国际对于有关信息的合法性、真实性、完整性、

  ? 中诚信国际及项目人员履行了尽职调查和诚信义务，有充分理由保证本次评级遵循了真实、客观、公正的原则。

  ? 评级报告的评级结论是中诚信国际依据合理的内部信用评级标准和方法、评级程序做出的独立判断，未受评级委

  ? 本评级报告对评级对象信用状况的任何表述和判断仅作为相关决策参考之用，并不代表中诚信国际实质性建议

  任何使用人据此报告采取投资、借贷等交易行为，也不能作为任何人购买、出售或持有相关金融理财产品的依据。

  ? 中诚信国际不对任何投资者使用本报告所述的评级结果而出现的任何损失负责，亦不对评级委托方、评级对象使

  ? 本次评级结果自本评级报告出具之日起生效，有效期为受评债项的存续期。受评债项存续期内，中诚信国际将定

  期或不定期对评级对象进行跟踪评级，根据跟踪评级情况决定维持、变更评级结果或暂停、终止评级等。

  ? 根据监督管理要求，本评级报告及评级结论不得用于其他债券的发行等证券业务活动。对于任何未经充分授权而使用

  + 本次跟踪发行人及评级结果 芜湖宜居投资（集团）有限公司 AA /稳定 “17芜湖宜居 MTN002”、“18芜湖养老债 01/PR芜湖 + 本次跟踪债项及评级结果 AA 01”、“21芜湖宜居 MTN001” 根据国际惯例和主管部门要求，中诚信国际需对公司存续期内的债券进行跟 跟踪评级原因 踪评级，对其风险程度进行跟踪监测。本次评级为定期跟踪评级。 本次跟踪维持主体及债项上次评级结论。中诚信国际认为芜湖市经济财政实 力及增长能力省内领先，潜在的支持能力很强，芜湖宜居投资（集团）有限 公司（以下简称“芜湖宜居”或“公司”或“发行人”）是芜湖市重要的城 市建设及综合运营主体，负责芜湖市公租房资产运营管理以及部分惠及民生 项目的建设，对芜湖市人民政府（以下简称“芜湖市政府”）的重要性高， 评级观点 与芜湖市政府维持较高关联度。中诚信国际预计，芜湖宜居将凭借良好的区 域环境、重要的平台地位以及业务竞争优势，保持稳定的业务发展及多元化 的融资渠道。同时，需关注资产流动性较弱、公租房资产出租情况、存在一 定资本支出压力对其经营和整体信用状况造成的影响。 中诚信国际认为，芜湖宜居投资（集团）有限公司信用水平在未来 12~18个 评级展望 月内将保持稳定。 可能触发评级上调因素：公司地位显著提升；公司资本实力显著扩充；资产 质量大幅改善；盈利大幅度增长且具有可持续性等。 调级因素 可能触发评级下调因素：芜湖市经济实力显而易见地下降；公司地位下降，致使股 东及相关各方支持意愿减弱等；公司财务指标出现明显恶化，再融资环境恶 化，备用流动性减少等。 正 面 ? 较好的外部环境。凭借着良好的区位优势、便利的交通、较好的产业经济和工业基础等有利因素，芜湖市 2024年经济财政实力实现逐步提升，为公司发展提供了较好的外部环境。 ? 公司地位较为重要，持续收到政府支持。公司系芜湖市重要的城市建设及综合运营主体，负责芜湖市公租房 资产运营管理以及部分惠及民生项目的建设；同时，持续收到一定规模的财政补贴，2024年及2025年1~3月分 别为3.76亿元和0.93亿元，为公司业务经营提供有力支持。 ? 业务发展较为多元化。公司在公共租赁住房建设和运营的基础上布局商业地产、城市服务、医疗养老、城市 基建和文化旅游等城市综合服务板块，业务类型较为丰富，提升了公司业务的抗风险能力。 关 注 ? 资产流动性较弱。公司资产中存货及其他应收款占比较高，该部分资产的变现需要一段时间周期，资产流动 性较弱。 ? 公租房资产出租情况需要我们来关注。公司房屋出租收入保持增长，但公租房资产整体出租率有待提升，后续资产 出租情况需要我们来关注。 ? 存在一定资本支出压力。公司城市综合服务板块在建及拟建项目尚需投资规模较大，且主要是依靠外部融资满 足项目建设资金需求致使债务规模增长较快，同时未来存在一定资本支出压力，后续相关项目建设进度及资 金平衡情况亦值得关注。

  注：1、中诚信国际根据芜湖宜居提供的其经天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具标准无保留意见的 2023年度审计报告、经利

  安达会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具标准无保留意见的 2024年度审计报告及未经审计的 2025年一季度财务报表整理。其中，2022

  年、2023年财务数据分别采取了 2023年、2024年审计报告期初数，2024年、2025年一季度财务数据分别采取了了 2024年审计报告、2025年一季

  报期末数；2、中诚信国际分析时将长期应付款中有息部分调整至长期债务核算；3、本报告中所引用数据除特别说明外，均为中诚信国际统计

  中诚信国际认为，芜湖市与洛阳市、台州市，行政地位相当，经济财政实力处于可比区间；公司与可比公司的定位均为当地重要

  的基建主体，职能定位清晰；公司权益规模高于比较组中等水准，总体资本实力较强，且公司EBITDA利息覆盖能力高于可比对

  象，财务杠杆处于比较组较低水平。同时，当地政府的支持能力均很强，并对上述公司具备拥有相近的支持意愿。

  注：1、洛阳城乡系“洛阳城乡建设投资集团有限公司”的简称；“台州循环”系“台州循环经济发展有限公司”的简称；2、洛阳城乡、台州循

  主体简称 本次主体评级结果 上次主体评级结果 上次主体评级有效期 + +

  外部支持：中诚信国际认为，芜湖市政府有很强的支持能力，对公司有较强的支持意愿，大多数表现在芜湖市的区域地位，以及较强

  劲的经济财政实力和增长能力；芜湖宜居系芜湖市重要的城市建设及综合运营主体，负责芜湖市公租房资产运营管理以及部分惠及

  民生项目的建设，成立以来持续获得政府在项目建设、政府补助等方面的全力支持，具有高度的重要性，股权结构和业务开展与政

  府的关联性较高。考虑个体信用状况、外部支持能力和意愿，外部支持提升子级是实际使用的外部支持力度。

  方法论：中诚信国际基础设施投融资行业评级方法与模型 C220000_2024_04

  中诚信国际认为，2025年一季度中国经济开局良好，供需均有结构性亮点，但同时，中国经济持续回升向好的基础还要进一步稳固，外部冲击影响加大，为应对外部环境的不确定性，增量政策仍需发力。在创新动能慢慢地加强、内需潜力不断释放、政策空间充足及高水平对外开放稳步扩大的支持下，中国经济有望继续保持稳中有进的发展态势。

  2025年一季度基投行业政策“控增化存”主基调依然延续，同时化债与发展再平衡已渐成共识，多政策协同发力助推基投企业转型发展；受益于“一揽子化债”政策持续落地，基投行业整体风险有所收敛，融资结构逐步调整优化，基投企业流动性边际改善，退平台和转型步伐加速；展望未来，政策主基调预计延续，动态调整增量政策或适时出台，但仍需着重关注非标置换进度及负面舆情演绎趋势。

  详见《基础设施投融资行业2025年一季度政策回顾及展望》，报告链接区域环境

  中诚信国际认为，芜湖市拥有非常良好的区位优势及产业基础，经济财政实力持续提升且稳居安徽省下属地市前列，再融资环境较好，潜在的支持能力很强。

  芜湖市是国家长江三角洲城市群发展规划的大城市，皖江城市带承接产业转移示范区的核心城市，合芜蚌国家自主创新示范区、皖南国际文化旅游示范区、合肥都市圈、G60科创走廊的重要1

  成员，市域面积 6,009.02平方公里。芜湖市以十大产业开发区为载体，积极构建“4+10+6”的工业发展格局，产业布局渐趋完善，同时借势长三角一体化发展的策略，优化新能源汽车和智能网联汽车产业链建设，打造以奇瑞为“链主”新能源汽车和智能网联汽车世界级产业集群。截至 2024年末，芜湖市非流动人口 379.7万人，非流动人口城镇化率为 75.22%，受益于良好的经济基础及营商氛围，芜湖市近年来非流动人口保持净流入态势。

  良好的区位优势及产业布局给芜湖市经济发展提供了广阔的空间，近年来芜湖市各项经济指标均排在安徽省前列。2024年，芜湖市实现地区生产总值 5,120.50亿元，按不变价格计算，比上年增长 6.4%，经济总量稳居安徽省下属地市第二位。从产业体系来看，芜湖市三次产业体系占比由 2023年的 3.8:45.4:50.8调整为 2024年的 3.7:44.8:51.5，整体仍以二三产业为主，近年来随着区域产业持续升级，第三产业占比逐年提高。2024年芜湖市固定资产投资增速为 7%，重点产业项目投资不断推进。2025年 1~3月，芜湖市实现 GDP1,260.2亿元，继续维持增长态势，固定资产投资结构继续优化调整，同期固定资产投资增速为 2.4%。

  稳定的经济稳步的增长和持续优化的产业体系为芜湖市财政实力形成有力支撑，近年来一般公共预算收入稳步提升，2024年为 426.80亿元，且财政自给能力较好。政府性基金收入是芜湖市地方政

  “4”是汽车及零部件、电子电器、材料、电线”是机器人及智能装备、新能源及智能汽车、现代农机及智慧农业、轨

  道交通装备、航空产业、微电子、新材料、新型显示、节能环保、线上经济十大战略性新兴起的产业；“6”即布局量子信息、下一代人工智能、虚

  府财力的重要补充，但近年来受房地产市场政策调控影响，土地出让市场行情一般，政府性基金收入逐年下滑；这亦为近年来尽管芜湖市上级补助收入增加，但综合财力持续下滑的重要原因，加之受区域建设快速推进，地方政府债务余额增长较快，区域债务率水平亦逐年抬升。再融资环境方面，芜湖市广义债务率偏高，同时区内城投企业的融资主要依赖银行和直融等渠道，非标占比较少，其中债券市场发行利差普遍低于全国中等水准，净融资额仍呈现净流入趋势，发债主体未出现债务违约事件，整体再融资环境较好。

  注：公共财政平衡率=一般公共预算收入/一般公共预算支出*100%；综合财力=一般公共预算收入+政府性基金预算收入+国有资本经营

  中诚信国际认为，跟踪期内，公司作为芜湖市重要的城市建设及综合运营主体，仍负责芜湖市公租房资产运营管理以及部分惠及民生项目的建设，业务板块主要涉及房屋销售和出租以及城市综合服务，其中城市综合服务板块项目储备较为充裕，业务稳定性及可持续性较强。但公司房屋出租业务公租房资产整体出租率不高；城市综合服务板块大部分项目尚处于起步建设阶段，在建及拟建项目尚需投资规模较大，未来存在一定资本支出压力，同时后续相关项目建设进度及资金平衡情况亦值得关注。

  收入 占比 毛利率 收入 占比 毛利率 收入 占比 毛利率 收入 占比 毛利率 4.27 37.75 1.71

  房屋出租：公司前期为芜湖市唯一一家公共租赁住房投融资平台，承担全市保障房建设任务，近年来随着项目建设收尾及为满足自身转型发展需要，业务职能调整为负责芜湖市保障房资产的运营及管理。公司公租房项目具体由区县住房保障机构及公司下属相关子公司负责运营。依芜湖市公共租赁住房管理制度，实行“两房并轨、租补结合、分类申请、阳光分配”政策，即公共租赁住房、廉租住房统一房源使用、统一租金标准，主要保障群体为城镇中等偏下收入家

  庭、新就业大学生、外来进城务工人员等。公司通过自建、资产注入、购买的方式筹措公租房房源；除自建之外，公司依照芜湖市的统一规划，逐步将芜湖市老城区及各区县的已建成的公租房产权收归到公司名下。公司下属子公司与企业签订《芜湖市公共租赁住房租赁合同》，租赁合同期限最长不超过 3年，租金标准原则上按适当低于住房的平均市场租金收取，芜湖市政府目前规定的公租房租金价格为每月不超过 15元/平方米。公司对公租房配租资格实行年度复核制度，对承租人享受的实物配租和租金补贴等进行定期核查，并且由物业公司对承租人的租赁情况做监督管理。此外，公司依据各项目公租房的真实的情况，开发一定规模的公租房配套的经营性用房，用于出租或出售；其中，集中建设的公租房由公司下属的芜湖宜居物业管理有限公司进行物业服务管理，配建的公租房纳入相应的项目统一进行物业服务管理。

  跟踪期内，随公司逐步恢复对企业租赁公租房基础租金、金融中心中小企业租金标准，提高资产经济效益，房屋出租收入保持增长，为公司营业收入提供有力补充；但 2024年由于公司将部分公租房资产由存货结转至投资性房地产，折旧成本有所增长导致当期毛利率水平相对下滑。截至 2025年 3月末，公司可对外出租的主要保障房资产面积 168.17万平方米，已出租面积125.85万平方米，企业主要对外出租保障房项目整体出租率有待提升，后续资产出租情况需要我们来关注；此外，公司对外出租主要商业物业资产 137.45万平方米，整体出租率为 100%。

  表 3：截至 2025年 3月末企业主要对外出租保障房资产情况（万平方米、元/平方米/月） 项目名称 出租内容 可出租面积 已出租面积

  表 4：截至 2025年 3月末公司主要公共租赁住房租金价格情况（元/套/月） 租金(元/套/月)

  表 5：截至 2025年 3月末公司对外出租商业物业资产情况（万平方米） 资产名称 出租内容 可出租面积 已出租面积

  房屋销售：房屋销售方面，公司依照市场定价原则，对外出售保障房部分产权，首次购买不低于产权比例 30%，剩余比例可以每年继续购买，剩余产权比例由承租人继续承租；自 2018年开始，公司在保障政策落实到位、保障对象应保尽保、保障水平不降低的前提下，对退出公租房序列房源，有计划、有步骤的制定销售计划。截至 2025年 3月末，公司已实现对外销售的保障房及配套项目资产规模 14.54万平方米，跟踪期内公司房屋出售的收益较上年增加，但 2024年以来毛利水平有所波动，主要系公司当期销售房屋资产所在地段与前期差异所致。

  表 6：截至 2025年 3月末企业主要对外销售的保障房及配套项目情况（亿元、万平方米） 项目名称 运营主体 总投资 建成面积 已售面积

  注：公司对外销售的公租房及配套项目资产主要是根据市场环境做调整，故可售面积不定，未售出部分大多数都用在对外出租。

  此外，公司亦开发有商业地产用于对外销售，主要项目为金融服务区项目，金融服务区项目以区域性金融高品质人才、区域银行非银行金融机构的汇集聚融为载体，以围绕给商务白领人士提供全方位服务为补充，打造以金融（含银行和非银行金融机构）办公为主，融合设计咨询、行政办公、文化创意、经济鉴证类咨询等现代高端服务办公功能，兼具配套服务功能的现代服务业高地，办公功能要求达到 5A级甲级写字楼标准。项目用地面积 11.44万平方米，设计总建筑面积约为 47万平方米、容积率 2.72、建筑密度 35.50%、绿地率 36.20%。该项目已于 2013年 7月建成并投入到正常的使用中，截至 2025年 3月末已出售面积 19.31万平方米，剩余部分用于自持以及满足芜湖市政府招商引资需要。此外，考虑到公租房业务投资回报率较低且投资回收期较长，公司将公租房项目规划有特殊的比例的配套设施用于对外租售。截至 2025年 3月末，公司对外销售商业物业资产已售面积 43.47万平方米。

  表 7：截至 2025年 3月末公司对外销售保障房配套或商业物业情况（万平方米） 资产名称 经营主体 建成面积 已售面积

  金融服务区 芜湖宜居置业发展有限公司 46.92 19.31 直管公租房冰冻街 芜湖宜居置业发展有限公司 3.50 0.35 芜湖金晖养老示范基地项目（罗兰小镇项

  保障房配套 芜湖宜居置业发展有限公司 35.83 0.55 保障房配套 芜湖宜居投资（集团）有限公司 42.15 0.84 其他经营性资产 芜湖宜居投资（集团）有限公司 20.24 2.90 两级中心项目 芜湖宜邻置业发展有限公司 93.27 9.94 合计 -- 278.95 43.47

  注：1、公司对外销售的商业物业项目资产主要是根据市场环境做调整，故可售面积不定，未售出部分大多数都用在对外出租；2、金融服

  务区项目前期已售规模 27.66万平方米，公司将前期已售部分回购 8.35万平方米用于对外出租。

  跟踪期内，公司通过转让吴家花园和民生路等地块实现收入3.19亿元，土地面积6.76万平方米，该部分收入计入物业销售收入。

  同时，公司于 2018年对芜湖市惠居住房金融有限公司（以下简称“惠居住房公司”）进行增资，增资后纳入合并报表范围。惠居住房企业来提供普通住房个人按揭贷款服务，该企业成立于 2014年 12月，注册资本 14.06亿元，公司持股 56.89%。营业范围为合乎条件的初始就业者提供住房融资服务，为合乎条件的人员提供普通住房个人按揭贷款，主要为解决外来人才、创业人员及本地居民的住房按揭需求。截至 2025年 3月末公司对外按揭贷款余额为 8.57亿元，受房地产市场行情影响，2024年公司住房按揭贷款业务形成的收入亦有所下降。

  城市综合服务：公司系芜湖市重要的城市建设及综合运营主体，不仅负责芜湖市公租房资产运营管理，近年来还参与部分惠及民生项目的建设以及后续资产的运营管理，公司城市综合服务板块最重要的包含产城融合、区域开发、社会服务、医养大健康等细分板块，主要涉及芜湖市重要民生项目。城市综合服务板块为公司转型过程中重要发展趋势，大部分项目基本处于在建和拟建状态，跟踪期内部分项目已实现一定收益，如两级中心项目部分已由政府回购且实现收入 2.79亿元；截至 2025年 3月末，公司在建及拟建项目预计尚需投资规模约 120亿元，项目储备较为充裕，业务稳定性及可持续性较强，但主要资产金额来源为自筹资金，未来存在一定资本支出压力，同时，后续相关项目资金平衡情况亦需关注。此外，公司原定位为芜湖市唯一一家专业化的公共租赁住房投融资平台，根据转型发展需要，近年来企业主要围绕城市建设和综合运营职能开展业务，中诚信国际将持续关注公司城市综合运营商职能定位落实情况及芜湖市政府对公司依托新的职能定位所开展业务的支持情况。

  商业地产：金融服务区项目是芜湖市政府规划的芜湖市城东新区核心项目，定位为金融（含银行和非银行金融机构）办公为主，兼具配套服务功能的现代服务业高地。该项目用地面积 11.44万平方米，设计总建筑面积约为 46.92万平方米，总投资 15.80亿元。2013年 7月，金融服务区项目已建成并投入到正常的使用中。截至 2025年 3月末，金融服务区项目已累计实现销售价款为 17.80亿元，已完成销售回款 17.55亿元。同期末，公司的在建项目主要有梦溪观澜项目、东城上品项目、老体育场项目，预计总投资规模 46.17亿元，尚需投资约 17.13亿元；其中梦溪观澜项目总用地面积约 9.09万平方米，总计容建筑面积约 18.19万平方米，东城上品项目总用地面积 9.06万平方米，总建筑面积 24.66万平方米，均尚未对外出售；老体育场改造项目地处镜湖风景区规划范围内，属于芜湖市中心核心地块，也是镜湖周边最后一块具备规划空间的地块，该项目规划功能包括写字楼、城市主题酒吧、情调咖啡、文化休闲街业态等，使用建筑面积约 10万平方米，建成后地上面积 7.00万平方米，地下面积 2.80万平方米。此外，公司区域开发板块拟建镜湖区黄山东路项目，该项目用地面积 4.45万平方米，总建筑面积 11.26万平方米，拟建设住宅、商业及配套公建等，总投资约 10.00亿元，建设期为 2年，项目建成后对外销售。

  城市服务：公司城市服务板块最重要的包含芜湖市“两级中心”项目等。芜湖市“两级中心”建设项目包括镜湖区、弋江区、鸠江区和经开区等街道级公共服务中心以及镜湖区和鸠江区等社区级公共服务中心的综合性城市服务项目，总规划建设用地 693.32亩，总建筑面积约 93.27万平方米，总投资额为 64.25亿元，项目建设资产金额来源为公司自有资金及项目贷款等，截至 2025年 3月

  末已投资 27.10亿元；该项目收益来源主要为房屋运营、物业管理、公共停车及商业运营、政府回购等。跟踪期内，随着“两级中心”项目部分完工，部分已由政府回购且实现收入 2.79亿元，计入物业销售收入。

  科创板块：公司科创产业园项目主要是通过产业园及配套项目建设满足芜湖市招商引资需求，推进重点产业落地，支持区域经济发展。其中，芜湖梦溪科创数字产业集群项目是安徽省重点项目、芜湖市十大科创园区之一，建设内容有算力中心、云计算、人工智能、数据中心等新一代信息技术为基础的智能硬件研发、软件开发等产业项目；该项目总投资 25亿元左右，主要是通过科创产业园区招商运营管理获取收益，项目建设期为 3年，截至 2025年 3月末已投资 13.98亿元。高标准工业产业园项目（芜湖宜航工业产业园（工业上楼）项目），建设内容有自西向东的生态滨水区、生活配套区与高效生产区，项目规划建设用地面积 17.21万平方米，总建筑面积约 39.50万平方米，资产金额来源主要为自有资金及银行贷款，截至 2025年 3月末已投资 4.05亿元。

  同期末，公司拟建芜湖科技文化中心项目（一期），该项目位于江北新兴起的产业发展集中区，该项目用地约 750.00亩，其中一期项目总建筑面积约 33万平方米；该项目建设期 5年，建设内容有博览会展区、科学技术创新区、体育休闲区及配套设施，未来项目还将继续建设商业金融区、体育休闲区、生活居住区等，该项目致力于打造融科技展览、履约服务、购物、文化、宜居于一体的多功能、综合性经济文化交流中心；该项目总投资约 25亿元，项目建设资金资产金额来源为公司自有资金及非标专项债。

  医疗养老：公司首个涉足医疗健康产业领域的芜湖金晖养老示范基地项目建设内容有病床式养老中心、康体医疗中心、老年公寓、老年康乐活动中心、养老文化中心、老年大学、居家式亲子养老公寓、老年健康饮食餐厅、老年生活用品展销区、探亲假日客房、金晖广场、综合配套服务设施等，项目用地总面积约 300亩，总建筑面积约 28.58万平方米，该项目已于 2022年完工，项目收益计入房屋出售的收益。此外，公司在建项目包括医疗养老项目包括安徽省公共卫生临床中心（芜湖）项目及芜湖市宜居康养示范基地项目，其中安徽省公共卫生临床中心（芜湖）项目建设内容主要为北区综合区医院、口腔医院和康复护理院项目建设及医疗设施购置，总用地面积约 320亩，总建筑面积约 30万平方米，规划设置医疗床位 1,100张，康复护理床位600张，预计总投资 20.00亿元，截至 2025年 3月末已投资 12.51亿元。

  城市基建：公司 2018年开始参与 PPP业务，以社会资本方身份参与芜湖精铝新材料产业园基础设施建设，该项目分为二期，分别位于弋江区和三山区（含大桥开发区），总投资 6.60亿元，其中一期项目总投资 1.50亿元，二期项目 5.10亿元，项目回报采用政府付费（包含项目投资合理回报和运营维护服务费），两期 PPP项目均已入财政部 PPP项目库。建设内容有产业园配套的道路、水系改造、泵站、污水管网、环境提升整治及高压电供水配套工程等。截至 2025年 3月末，两期项目均已完工，其中弋江区项目已投资规模 1.21亿元，三山区项目已投资规模 3.42亿元。2024年，公司获得政府付费 0.42亿元。

  表 8：截至 2025年 3月末公司城市综合服务板块在建项目情况（亿元） 资本金

  基地项目（原市一院 3.06 1.76 2021~2025 20% 人每月600元）以及部分门诊费用等，项目升级改造） 于第五年开始步入稳定运营期，年收

  注：1、在建项目中“两级中心”项目资产金额来源为自有资金及项目贷款资金，其余项目主要为自筹资金。2、部分项目实际建设进度较

  表 9：截至 2025年 3月末公司城市综合服务板块拟建项目情况（亿元） 所属板块 项目名称 总投资 资本金比例 建设期间 未来收益来源

  科创板块 25.00 20% 2025~2030 营收入、配套设施租赁、停车费等，预计年均心项目（一期）

  商业地产 10.00 20% 2025~2027 入。本项目运营期5年内的营业收入合计为项目

  注：芜湖科技文化中心项目（一期）资产金额来源拟采用自有资金及政府非标专项债，其余拟建项目均为自筹资金。

  中诚信国际认为，跟踪期内，受益于政府持续支持和经营利润的累积，企业所有者权益保持增长，具备较强的资本实力；但随着项目持续推进，公司债务规模不断扩大，财务杠杆水平整体呈上升趋势，资本结构有待优化，且经营获现能力一般，EBITDA对利息的保障能力有待提升。

  跟踪期内，公司仍作为芜湖市重要的城市建设及综合运营主体，负责区域内公租房资产运营管理以及部分惠及民生项目的建设，资产构成与业务职能仍保持一致。2024年，随着公司经营性项目投资力度加大，带动期末资产规模同比增长 5.10%。公司资产仍主要由货币资金、其他应收款、存货、投资性房地产、在建工程及其他非流动资产等构成，且仍呈现以流动资产为主的资产结构。具体来看，近年来公司账面均保有较为充裕的货币资金，主要用于到期债务偿付及经营性项目投资支出，2024年末公司货币资金较期初大幅减少，主要系当年项目投入较大所致。

  其他应收款主要为公司支持各区县建司的用于保障公租房建设的往来拆借款以及部分回收土地款，截至 2024年末，主要应收对象为芜湖市三山建设投资有限公司、芜湖高新建设发展有限公司（以下简称“芜湖高新”）、芜湖市财政局等，相关款项较为分散，但总体规模较大，对公司货币资金形成一定占用。存货为公司资产的重要构成，2025年 3月末存货占总资产的比重为41.85%，其主要为已完工但尚未结转的公租房资产以及部分在建经营性项目开发成本等，2024年末存货规模明显增长主要系公司城市综合服务板块相关项目投资增加所致。投资性房地产主要为公司运营的公租房资产，2024年以来随着美的北等公租房项目资产陆续由存货结转至投资性房地产而持续增长；此外，截至 2024年末，公司尚有 30.55亿元投资性房地产未办理权证。

  2024年以来在建工程规模实现较快增长，主要系安徽公共卫生临床中心、两级中心项目建设加快推进所致。其他非流动资产主要为待划转的无形资产以及受托代投的芜湖长江大桥路桥有限公司股权款，待划转的无形资产主要系芜湖市根据将政府性债务纳入预算管理等相关文件，以财政性资金清理部分政府存量债务，公司按照“权责利相一致原则”在清理资金到位后，相应资产、收入或权利应一并划转，2023年该部分资产随着财政资金划入而大幅减少，但 2024年该部分资产保持稳定，截至 2024年末，公司待划转无形资产余额为 39.15亿元。公司资产中存货及其他应收款占比较高，该部分资产的变现需要一定时间周期，资产流动性较弱；同时，投资性房地产目前已经形成一定规模的收入，收益性尚可，公司整体资产质量一般。

  跟踪期内，由于芜湖市政府拨付给公司固定资产，以及芜湖市金融票据信息中心无偿划转给芜湖城市卡建设有限公司的芜湖万联智能通卡有限公司股权，公司资本公积增加 0.31亿元，但公司退还政府投资性房地产 0.09亿元，整体来看 2024年末公司资本公积小幅增加。同期，公司未2

  分配利润规模保持增长，因此 2024年以来公司经调整的所有者的权利利益增长。此外，公司总负债主要由有息债务、其他应付款及其他非流动负债等构成，其他应付款主要为公司应付各区县保障房建设主体的公共租赁住房项目购买款及部分往来拆借款，2024年以来由于公司增加与南陵县建设投资有限责任公司等的往来拆借，期末其他应付款规模持续增长；其他非流动负债主要为公司公共租赁住房项目建设配套资金等，后续将根据项目结转情况陆续确认当期损益，2024年末其他非流动负债大幅增长，主要系公司当期获得较大规模用于偿还隐债的政府资金所致。有息债务方面，随着城市综合服务板块经营性项目建设的持续推进，2024年以来公司债务规模保持增长，公司债务主要由债券和银行借款构成；同时，由于公司债务期限结构与业务特征相匹配，短期债务占比低。

  此外，跟踪期内由于公司通过外部融资满足经营性项目建设，债务规模增长较快，财务杠杆水平较 2023年有所推升，截至 2025年 3月末，公司资产负债率及总资本化比率分别为 52.97%和

  注：公司债务统计口径不包含利息部分，同时按照实际含权条款统计，与财务报表口径存在部分差异。

  跟踪期内，随着公司资产出租和物业销售收入增加，公司营业收入相对有所增长，但 2024年两级中心项目的应收回购款增加，导致当年收现比明显下滑；2025年 1~3月，因租金收取时间主要集中于半年度和年底，公司当期收现比进一步下滑。

  公司经营活动现金收支主要受资产销售及出租相关现金收支、项目投资现金收支及其他与经营活动有关的现金收支影响，2024年以来除正常资产运营成本外，公司增加对东城上品、老体育场项目等项目的投资，导致公司主营业务收支呈大幅净流出状态。同时，由于公司与区域内国企往来拆借资金的变化，公司其他与经营活动有关的现金收支呈净流入状态，但仍无法弥补主营业务整体的资金缺口，2024年公司经营活动现金流量净额由正转负，2025年一季度仍保持净流出状态。

  2024年以来，受公司增加对安徽公共卫生临床中心及“两级中心”项目建设投资影响，加之近年来公司对外投资尚未形成有效收益，投资活动资金缺口进一步扩大。

  如前所述，公司经营活动和投资活动整体仍存在一定规模资金缺口，主要依赖于银行借款和发行债券以满足经营及投资支出需求。随着一揽子化债相关政策出台，需持续关注公司在资本市场的再融资能力及融资监管政策变化。总体来看，2024年以来公司通过外部债务融资等方式筹集的资金，尚无法实现对资金缺口的完全覆盖。但公司账面保有的货币资金可用于债务偿付和项目建设，截至 2025年 3月末公司账面可用货币资金 24.43亿元。

  跟踪期内，利润总额及资产折旧仍为公司 EBITDA主要构成，随着政府补助规模增长，2024年EBITDA规模保持增长，但利息支出规模随着债务规模扩大亦同步推升，EBITDA仍无法实现对利息支出的有效保障。同期，公司经营活动现金流转为净流出，当期经营活动净现金流无法覆盖利息支出。

  截至 2025年 3月末，公司银行授信总额为 394.23亿元，尚未使用授信额度为 243.88亿元，备用流动性充足；此外，得益于公司在金融市场良好的认可度，近年来在债券市场表现较为活跃，同期末公司在手未使用的债券批文额度为 65.22亿元，包括小公募公司债 2.00亿元、私募公司债35.40亿元、中期票据 27.82亿元。

  受限情况方面，截至 2025年 3月末，公司受限资产规模为 37.87亿元，占当期末总资产的比重为7.15%，主要为用于借款抵质押的在建工程、投资性房地产、存货及固定资产等，存在一定的抵质押融资空间。

  或有负债方面，截至 2025年 3月末，公司对外担保余额占同期末净资产的比例为 5.64%，其中仅对芜湖市镜湖建设投资有限公司的担保设置反担保措施，公司对外担保对象均为地方国有企业，整体风险相对可控；同期末，公司不存在重大未决诉讼情况。

  另外，根据公开信息披露且经中国执行信息公开网查询，公司于 2024年 11月 08日被安徽省芜湖市中级人民法院列为被执行人，案号（2024）皖 02执恢116号，执行标的金额为60,937,856.00元。上述被执行案件背景是项目实际施工方和总承包单位江苏盐城二建集团有限公司（以下简称“盐城二建”）的工程款纠纷，涉及金额为整个项目的工程款总金额。因盐城二建已经破产，导致芜湖宜居与盐城二建的工程审价到 2024年才结束，尾款暂未支付。芜湖宜居仅在欠付工程款范围承担支付责任，现盐城二建的破产管理人不同意将尾款直接支付给实际施工方，故实际施工方恢复本案执行，芜湖宜居被列为被执行人之一。目前已强制扣划 36,649,991元，剩余执行标的金额尚在沟通中。中诚信国际将与公司保持沟通，持续关注上述案件的执行进展。

  过往债务履约情况：根据公司提供的《企业历史违约记录情况表》及有效期截至 2025年 4月的企业征信报告，公司近三年一期未发生违约事件，也不存在三年以前发生且当前未结清的违约事件。

  芜湖市位于中国经济增长最快、最具发展活力的长江三角洲中心地带，以其得天独厚的生态环

  境、地理位置和交通优势，成为长三角制造产业逐步向内陆转移的重要基地，同时受益于良好的产业基础支撑，2024年以来芜湖市经济财政实力保持提升，GDP及地方一般预算收入在安徽省 16个地市中均稳居第 2位，具备很强的支持能力。公司系芜湖市重要的城市建设及综合运营主体，负责芜湖市公租房资产运营管理以及部分惠及民生项目的建设，区域重要性较高；同时，公司实际控制人为芜湖市国资委，具体根据市政府意图承担惠及民生项目建设，负责区域内公租房资产的运营管理，股权结构和业务开展均与芜湖市政府具有高度的关联性，且作为区域内重要平台企业，其信用状况与区域融资环境联系较为紧密；公司承接芜湖市部分重点民生项目的建设且项目体量较大，同时持续收到芜湖市政府的补贴支持，2024年和 2025年 1~3月分别收到政府补助 3.76亿元和 0.93亿元，为公司业务经营提供有力支持。综上，跟踪期内芜湖市政府具备很强的支持能力，同时保持对公司较强的支持意愿，可为公司带来较强的外部支持。

  本次跟踪的“18芜湖养老债 01/PR芜湖 01”募集资金 3.00亿元，全部用于芜湖金晖养老示范基地项目。公司已按照国家发改委关于债券募集资金使用的相关制度要求和本次募集资金的用途对资金进行严格使用，截至 2025年 3月末，已按募集用途使用完毕。

  “17芜湖宜居 MTN002”、“18芜湖养老债 01/PR芜湖 01”、“21芜湖宜居 MTN001”均未设置担保增信措施，债券信用水平与公司信用实力高度相关。公司职能定位持续重要，经营层面仍保持区域竞争力，当前业务布局相对稳定，尽管公司债务规模保持增长，但考虑到公司外部支持有力，且自身流动性情况较好，债券接续压力不大，跟踪期内信用质量无显著恶化趋势。从债券到期分布来看，集中到期压力不高，目前跟踪债券信用风险很低。

  综上所述，中诚信国际维持芜湖宜居投资（集团）有限公司主体信用等级为AA，评级展望为稳定；维持“17芜湖宜居 MTN002”、“18芜湖养老债 01/PR芜湖 01”、“21芜湖宜居 MTN001”的+

  附一：芜湖宜居投资（集团）有限公司股权结构图及组织结构图（截至 2025年 3月末）

  注：1、中诚信国际根据芜湖宜居提供的其经天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具标准无保留意见的 2023年度审计报告、经利

  安达会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具标准无保留意见的 2024年度审计报告及未经审计的 2025年一季度财务报表整理。其中，2022

  年、2023年财务数据分别采用 2023年、2024年审计报告期初数，2024年、2025年一季度财务数据分别采用了 2024年审计报告、2025年一季

  报期末数；2、中诚信国际分析时将长期应付款中有息部分调整至长期债务核算；3、本报告中所引用数据除特别说明外，均为中诚信国际统计

  口径，其中“--”表示不适用或数据不可比，带“*”指标已经年化处理，特此说明。

  附三：芜湖宜居投资（集团）有限公司对外担保明细（截至 2025年 3月末） 序号 被担保对象 企业性质 担保期限 担保余额（万元）

  短期借款+以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债/交易性金融负短期债务

  利息支出 资本化利息支出+费用化利息支出+调整至债务的混合型证券股利支出 债权投资＋其他权益工具投资＋其他债权投资＋其他非流动金融资产＋长期长期投资

  应收类款项占比 （应收账款＋其他应收款＋长期应收款+应收款项融资调整项）/资产总额 营业毛利率 (营业收入-营业成本)/营业收入

  营业总收入-营业成本-利息支出-手续费及佣金支出-退保金-赔付支出净额-提利

  经营性业务利润 取保险合同准备金净额-保单红利支出-分保费用-税金及附加-期间费用+其他力

  EBIT（息税前盈余） 利润总额+费用化利息支出-非经常性损益调整项 EBITDA（息税折旧摊销前盈余） EBIT+折旧+无形资产摊销+长期待摊费用摊销 现

  注：1、“利息支出、手续费及佣金支出、退保金、赔付支出净额、提取保险合同准备金净额、保单红利支出、分保费用”为金融及涉及金融

  业务的相关企业专用；2、根据《关于修订印发2018年度一般企业财务报表格式的通知》（财会[2018]15号），对于未执行新金融准则的企业，

  长期投资计算公式为：“长期投资=可供出售金融资产+持有至到期投资+长期股权投资”；3、根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告

  第 1号——非经常性损益》证监会公告[2008]43号，非经常性损益是指与公司正常经营业务无直接关系，以及虽与正常经营业务相关，但由

  于其性质特殊和偶发性，影响报表使用人对公司经营业绩和盈利能力做出正常判断的各项交易和事项产生的损益。

  aaa 在无外部特殊支持下，受评对象偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低。

  aa 在无外部特殊支持下，受评对象偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响很小，违约风险很低。

  a 在无外部特殊支持下，受评对象偿还债务的能力较强，较易受不利经济环境的影响，违约风险较低。

  bbb 在无外部特殊支持下，受评对象偿还债务的能力平平，受不利经济环境影响较大，违约风险一般。

  bb 在无外部特殊支持下，受评对象偿还债务的能力较弱，受不利经济环境影响很大，有较高违约风险。

  b 在无外部特殊支持下，受评对象偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境，违约风险很高。

  ccc 在无外部特殊支持下，受评对象偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境，违约风险极高。

  注：除 aaa级，ccc级及以下等级外，每一个信用等级可用“+”、“-”符号进行微调，表示略高或略低于本等级。

  AAA 受评对象偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低。

  AA 受评对象偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响较小，违约风险很低。

  A 受评对象偿还债务的能力较强，较易受不利经济环境的影响，违约风险较低。

  BBB 受评对象偿还债务的能力平平，受不利经济环境影响较大，违约风险一般。

  BB 受评对象偿还债务的能力较弱，受不利经济环境影响很大，有较高违约风险。

  注：除 AAA级，CCC级及以下等级外，每一个信用等级可用“＋”、“－”符号进行微调，表示略高或略低于本等级。

  注：除 AAA级，CCC级及以下等级外，每一个信用等级可用“＋”、“－”符号进行微调，表示略高或略低于本等级。